Crowdfunding Immobilier Étude

L’objectif de cette nouvelle édition est de présenter et d’examiner les évolutions du marché Français du crowdfunding immobilier, par l’analyse des opérations d’investissement en immobilier réalisées via un site internet qui permet la rencontre des investisseurs et des porteurs de projet en recherche de financement. Ainsi, entrent dans le spectre de l’étude tous les projets liés à l’immobilier (promotions, investissements, travaux, …) dès lors que ceux-ci sont localisés en France, qu’ils soient réalisés par l’intermédiaire d’une plateforme française ou étrangère, et quel que soit le véhicule utilisé (agréé, club deal, ou autres).

Publier les chiffres de ce marché, sur une base annuelle, vise à améliorer la transparence du marché Français et donne un aperçu des principales tendances. Cela a donc pour buts de favoriser la réduction des obstacles à l’accès au marché pour les entreprises et les investisseurs et ainsi de renforcer la compétitivité de la place financière et des entreprises Fin Tech.

Le public cible de ce travail de fond est non seulement celui des experts, mais également les principales parties prenantes : le chef d’entreprise porteur de projet et l’investisseur. En effet, cette étude a également pour but de proposer un aperçu clair de chaque option de financement et d’investissement, via l’annuaire des plateformes.

Pour y parvenir, cette étude se base sur l’analyse d’un panel de 42 plateformes de crowdfunding immobilier agissant sur le territoire Français, et sur une étroite collaboration avec des experts en inter professionnalité.

Notre première étude avait mis en exergue un certain nombre d’interrogations. Aujourd’hui, notre travail fait ressortir de nouveaux résultats statistiques inédits. On retiendra surtout que, deux ans après la mise en place, en France, d’un cadre réglementaire dédié au financement participatif, l’engouement constaté en 2015 pour le crowdfunding immobilier est toujours aussi fort :

• Le nombre de plateformes ayant une activité en totalité ou en partie dédiée aux financements de l’immobilier est passé de 26 plateformes à fin 2015 à 42 plateformes à fin juin 2017 ;
• De plus, on ne compte pas moins de 19 nouveaux entrants, 3 sortants, depuis notre dernière étude ;
• Surtout les montants annuels investis ont progressé de plus de 50% et atteignent 68,5M€ en 2016. Le nombre de projets financés bénéficie d’une moindre augmentation, 161 projets en 2016 après 115 projets en 2015, impliquant consécutivement une augmentation de la taille moyenne des projets ;
• L’industrie reste néanmoins toujours largement dominée par les acteurs historiques qui concentrent l’essentiel des montants et des projets financés : les 5 premières plateformes représentent plus de 75% du total des fonds levés.
  Le crowdfunding immobilier, jusqu’alors en grande partie destiné au financement de projets de promotion immobilière, élargit également son champ d’action, tant en matière de types de projets financés que de destinations opérationnelles de ces projets :
• Aux côtés des autres projets déjà financés, aménagement/rénovation ou investissement locatif, apparaissent de nouveaux types de projets : Marchand de biens, Refinancement direct des fonds propres du promoteur, financement entrepreneurial du promoteur… Ainsi en 2016, près de 15% des projets financés par les plateformes de crowdfunding immobiliers sont d’un type nouveau ;
• Le financement de projet immobilier résidentiel libre, reste également le principal type de projet, mais les biens financés concernent aujourd’hui aussi bien l’hôtellerie que le financement d’établissement de santé, les logements étudiants ou encore les terrains viticoles.

Le crowdfunding immobilier se démocratise aussi auprès des particuliers, avec une baisse très nette du montant moyen investi qui recule de près de 40%. On note par ailleurs que les rémunérations proposées aux investisseurs tendent à se normaliser, avec des fourchettes beaucoup plus étroites. Il en va de même pour la structuration des frais prélevés, tant au niveau du porteur de projet que de l’investisseur. On constate cependant encore quelques difficultés dans l’arbitrage rendement/risque.

En matière de pratiques opérationnelles, l’industrie se structure à la recherche d’une maturité certaine, recherche que ne doit pas masquer le grand nombre de nouveaux acteurs :

• Capital social des plateformes et taille des équipes se renforcent ;
• Près de 70% des plateformes exercent sous un statut réglementé dédié au crowdfunding (CIP, IFP, PSI). Néanmoins encore 14 plateformes sur 42 ne disposent pas d’un statut dédié au crowdfunding ;
• Les montages inventifs tendent à se « normaliser » pour plus de transparence. On peut donc constater que le montage le plus répandu est formé par une société holding SAS qui lève les fonds via des obligations et qui « investit » ensuite dans une SAS, via des obligations, des actions ou du compte courant. Une nouveauté : 28% des levées de fonds sont réalisées directement par le porteur de projet (majoritairement une SAS), sans aucune société holding interposée, via une émission obligataire.
• La mise en place de bonnes pratiques au sein de l’industrie semble être la norme, avec près de 70% des plateformes adhérent à une ou plusieurs associations professionnelles spécialisées sur le crowdfunding.

Enfin, cette étude propose pour la première fois, et de manière unique, une analyse détaillée des sorties du crowdfunding immobilier. L’émergence et la croissance rapide du segment en 2014 et 2015 avaient fait craindre des défaillances en chaine et des difficultés de remboursement à terme. Au-delà des cas ayant défrayés la chronique, les premières données disponibles montrent pour le moment que les sorties déjà réalisées se sont effectuées aux horizons et à la rémunération initialement prévus.